Venda su casa de alquiler en Las Vegas, con inquilinos y todo

Un comprador directo enfocado en propiedades de alquiler

La mayoría de los compradores quieren una casa vacía, pintura nueva y una fecha de mudanza que coincida con el fin de su propio contrato. Un alquiler casi nunca encaja en ese cuadro. Hay un inquilino con derechos, un contrato que puede durar meses, un depósito guardado en una cuenta fiduciaria y, a menudo, una lista de reparaciones pendientes que nadie quiere hacer mientras alguien vive ahí. Nos enfocamos precisamente en ese tipo de casa. Somos un comprador directo al contado, lo que significa que compramos la propiedad nosotros mismos en lugar de ponerla en venta, y estamos preparados para quedarnos con una casa ocupada sin pedirle que la desocupe primero.

Consideramos casas de estuco de un piso de los años 70 y 80, casas de dos pisos de fraccionamientos del auge de construcción de los 90 y 2000, dúplex y casas que han tenido varios inquilinos y se nota. Si el techo está desgastado, la alfombra está gastada o la cocina todavía tiene su laminado original, no hay problema. Comprar tal como está es justamente la idea. Puede revisar las situaciones de propietarios en las que compramos para encontrar la más parecida a la suya.

Compramos en todo el condado de Clark, desde las cuadras más antiguas al este del Strip hasta las calles más nuevas de comunidades planificadas en el suroeste y el sureste. Nuestra guía de zonas de alquiler en todo el valle trata cada parte de la ciudad con más detalle, incluyendo casas de alquiler en Spring Valley, alquileres en Henderson dentro de comunidades con HOA y casas de inversión en North Las Vegas. Cada una de esas comunidades tiene su propia jurisdicción, patrones de HOA y épocas de construcción, y esos detalles influyen en cómo evaluamos cada alquiler que visitamos.

Ocupada o vacía: comparando los dos caminos

Una de las primeras decisiones de un propietario es si vender con el inquilino todavía viviendo ahí o esperar a que la unidad quede vacía. Ninguna opción es mejor de por sí. La respuesta correcta depende del contrato, del inquilino, del estado de la casa y de cuánto gasto de mantenimiento pueda soportar. La tabla de abajo es una comparación sencilla, no una recomendación.

Cuándo conviene mantener al inquilino

Si el inquilino paga a tiempo, al contrato le queda tiempo y prefiere no perder meses de ingresos por cambio de inquilinos, vender ocupada suele ser el camino más tranquilo. Nuestra página sobre vender una casa con el inquilino todavía viviendo ahí explica cómo suele funcionar.

Por otro lado, si el último inquilino ya se fue o el contrato terminó de forma natural, no hay razón para apurarse a meter a uno nuevo. Un alquiler vacío entre inquilinos se puede inspeccionar y cerrar sin coordinar el horario de nadie más.

Qué pasa con el contrato y el depósito en la venta

Los propietarios preguntan sobre esto más que cualquier otra cosa, así que aquí está lo que entendemos sobre cómo funciona generalmente en Nevada. Esta es información general, no asesoría legal. Cada contrato es diferente, y si su situación es inusual, un abogado de Nevada es la persona indicada para consultar.

Por lo general, el contrato se queda con la casa

Como regla general, una venta no cancela un contrato existente. El comprador normalmente toma el lugar del propietario y adquiere la propiedad sujeta al arrendamiento, así que un inquilino con plazo fijo normalmente puede quedarse durante ese plazo con la misma renta y condiciones. Algunos contratos tienen cláusulas sobre una venta, por eso leemos el suyo desde el principio y planeamos según lo que realmente dice. Un acuerdo mes a mes es diferente y puede terminarse con el aviso por escrito adecuado, que en Nevada generalmente es de treinta días para un arrendamiento mensual.

Depósitos de garantía según NRS 118A

El capítulo de Nevada sobre propietarios e inquilinos, NRS Chapter 118A sobre arrendamientos residenciales, trata esto directamente. Una vez que una venta termina el interés del dueño en el alquiler, se espera que ese propietario transfiera el depósito restante al nuevo dueño y le informe por escrito al inquilino quién es el nuevo dueño, o que le devuelva el depósito al inquilino. La ley también indica manejar el depósito por escrito antes de que se registre la escritura, y prohíbe que el nuevo dueño exija un depósito adicional durante el contrato existente. Incluimos esa transferencia en los documentos de cierre para que quede documentada y no sea algo de último momento. Nuestro proceso paso a paso de venta de alquileres indica en qué momento ocurre.

Mostrar la casa sin molestar a nadie

La ley de Nevada generalmente exige al menos 24 horas de aviso antes de que un propietario entre, salvo emergencias, y la entrada debe ser en horarios razonables. Mostrar la casa a un posible comprador es una de las razones reconocidas para entrar. Normalmente solo necesitamos una visita, programada con el aviso adecuado, y a veces fotos o un recorrido en video bastan para empezar. Los arrendamientos con vale agregan una autoridad de vivienda; la página de alquileres de Sección 8 explica qué cambia cuando un nuevo dueño toma el control.

Ser justos con quienes viven ahí

Un inquilino no eligió que vendieran la casa donde vive. Creemos que la venta sale mejor para todos cuando se les trata como vecinos y no como obstáculos. No pedimos a los propietarios que presionen a los inquilinos para que se vayan, no damos consejos para evadir las protecciones que Nevada da a los inquilinos y no llegamos sin avisar.

En la práctica, un trato justo se ve así:

• Aviso claro por escrito antes de cualquier visita, en un horario que le convenga a la familia.
• Una explicación sencilla de quién será el nuevo dueño y a dónde va la renta después del cierre.
• Manejo del depósito conforme a la ley, para que el inquilino nunca se pregunte si su dinero desapareció.
• Nada de aumentos de renta sorpresa durante un contrato existente.

Cuando la relación ya se rompió

A veces el inquilino es la razón por la que quiere salir. La renta atrasada, los daños o una violación del contrato pueden hacer que una casa parezca imposible de mantener. Aun así compramos esas casas, y aun así no aconsejamos a nadie sobre un desalojo. Si ya hay un desalojo en curso, ese sigue su propio camino en el tribunal de justicia. Nuestra página sobre vender cuando un inquilino se ha vuelto un problema explica cómo una venta puede avanzar al mismo tiempo, y la página del propietario que simplemente está agotado trata la versión más tranquila del mismo sentimiento.

Por qué los propietarios nos venden

Preferimos decirle tres cosas que son ciertas que diez que suenan bien. Estas son las razones por las que una venta directa a nosotros puede tener sentido, y son las únicas promesas que hacemos.

Al contado y tal como está, sin lista de reparaciones

Pagamos al contado y aceptamos el alquiler exactamente como está hoy. Los propietarios no limpian, no resanan paredes, no cambian pisos ni arreglan el enfriador del techo. Eso importa más en un alquiler que necesita reparaciones mayores, donde el trabajo le costaría tiempo que quizá no tenga.

Usted elige la fecha de cierre

Algunos propietarios quieren cerrar rápido; otros quieren hacer coincidir la venta con el fin de un contrato, el periodo de aviso de un administrador de propiedades o el calendario de un intercambio 1031 que están trabajando con su propio asesor de impuestos. El propietario fija la fecha y nosotros planeamos nuestra parte en torno a ella. Como compramos el alquiler directamente, no se debe comisión de agente de venta por nuestra parte de la transacción.

Locales de Nevada

Sabemos cómo el condado de Clark y las ciudades de Las Vegas, Henderson y North Las Vegas manejan cada una su parte del proceso, y conocemos los vecindarios del valle más allá de un mapa. Eso ayuda más cuando usted vive en otro lugar; un propietario fuera del estado que vende un alquiler en Las Vegas puede manejar casi todo a distancia. También puede leer quiénes somos y cómo trabajamos antes de decidir algo.

Vecindarios y preguntas antes de contactarnos

Los alquileres cerca de la universidad tienen un ritmo distinto a los de un fraccionamiento nuevo con HOA. Las casas en Paradise cerca de UNLV suelen tener arrendamientos más cortos y más desgaste, mientras que las cuadras más antiguas en East Las Vegas y Sunrise Manor tienden a tener inquilinos de largo plazo y acabados originales. Más al suroeste, los alquileres de Enterprise en fraccionamientos nuevos normalmente tienen reglas de HOA sobre alquileres que el comprador necesita revisar.

Si todavía tiene preguntas sobre contratos, depósitos, administradores de propiedades o vales, la página de preguntas y respuestas para propietarios reúne las que más escuchamos. Cuando esté listo, el formulario para solicitar una oferta al contado por su alquiler le pide la dirección y algunos detalles del arrendamiento, y nada de lo que envíe lo compromete a vender.